Menu

Менторы:

Олександр Бородкін

Партнер компанії «Василь Кісіль і Партнери»

Менти:

Андрій Бойко

Власник екокурорту IZKI

Ментори — МСБ: Генплан - це сильний документ з юридичної точки зору

Екокурорт IZKI виграв 1-ше місце в конкурсі сталих рішень СТАЛО в категорії «Туризм, готелі». Його власник, Андрій Бойко, отримав консультацію у ментора Олександра Бородкіна, партнера компанії «Василь Кісіль і Партнери» (спеціалізація: агробізнес, державно-приватне партнерство, концесії та інфраструктура, нерухомість і будівництво, енергетика та природні ресурси).

IZKI – це курорт, де гостям пропонують широкий асортимент послуг: проведення спортивних та оздоровчих заходів, екскурсіі на екофермі, пасіці, сироварні та косметичному виробництві (що розташовані на території курорту), відпочинок у банях та карпатських чанах, тощо. Інфраструктура курорту гармонійно вписується у ландшафт, не руйнуючи його. А для будівель використано місцевий кругляк, який відповідає екологічним вимогам та енергоефективний.

Андрій Бойко хотів проконсультуватися з ментором щодо нюансів земельного кодексу та та інших питань, пов'язаних з законодавством. 

Що робити, якщо порушують генеральний план забудови?

Підприємець зіштовхнувся з проблемою: ділянку, яка фактично є яром, приватизували. Там було побудовано дамбу, що зберігає воду, але приватизацією не займались, бо горизонтальної землі було буквально декілька метрів. Крім того, команда IZKI укріплювала берег, засаджувала деревами, щоб земля не сповзала у водойму.

Уже півроку підприємець в судовому порядку намагається довести, що ця приватизація відбулась незаконно. Бо є охоронна зона водойми і затверджений генплан, де немає ніяких забудов. Сільрада надала цю ділянку безкоштовно іншому власнику, не запропонувавши її курорту. Андрія Бойка дуже цікавить, що можна зробити в цій ситуації. 

Як уникнути проблем через можливу приватизацію земель, де проходять зимові траси спуску?

Андрій Бойко пояснює своє занепокоєння: «Ми організовуємо траси для гірськолижного спорту. Але уже протягом кількох років землі, де проходять траси, масово роздають, особливо на великих трасах спуску (Пилипець, Драгобрат), вони просто розпайовуються. Поки що на нашу територію не зазіхають. Та якщо подивитись публічну карту кадастру, то робиться моторошно». В Європі ніхто не викупає землю під траси повністю, переважно це пайові землі, що мають статус сінокосів. На них не можна орати, ставити паркани. Підприємець погоджував право робити зимові траси з усіма інстанціями: нижня та верхні станції є приватною власністю, під опорами — або приватна власність або договір оренди. А саму трасу використовують безкоштовно, за це надають можливість кататися сільським дітям та пільги селянам.

Проте на взаємовигідні умови бізнесмен не сподівається: у нього уже був випадок, коли трасу розділяла приватна ділянка, буквально 30 метрів. Суд визначив, що сервітут (можливість користуватися землею з певними обмеженнями) буде 3000 євро на рік, начебто сама ділянка коштує півмільйона. Звісно, трасу довелось просто закрити. 

Що радить ментор?

Олександр Бородкін, партнер компанії «Василь Кісіль і Партнери»:

Шукайте, де саме було порушено закон

Вам потрібно чітко усвідомлювати, де закон порушено, а де, нехай формально, але його дотримано. Місцева рада могла запропонувати спірну ділянку вам, але вона не зобов'язана робити це за законом.

Але, хоча і місцеві органи влади не зобов'язані повідомляти про свої рішення, однак дотримуватись генплану вони мають. Якщо ви при будівництві свого об'єкта зробили детальний план, де передбачили використання прилеглих ділянок і цей план було затверджено — тоді ви можете вимагати його дотримання.

Проте, знову ж таки, якщо формально план не порушено, то ви не можете подавати до суду. Чарівних засобів для боротьби з порушниками не існує, але будь-яке рішення можна оскаржити. Якщо ви бачите хоча б незначні порушення — є сенс судитися. Існує закон, що генплан можна змінювати не частіше, ніж раз на 5 років. Це сильний документ з юридичної точки зору. Якщо починається будівництво, якого немає у генплані або земельна ділянка відводиться у суперечності до генплану — це може бути приводом до оскарження у суді. 

Як не втратити гірськолижні траси

Корінь зла в тому, що немає спеціального закону, який би регулював цю ситуацію. Однозначно варто підписувати договори оренди з сільськими радами і сервітут, щоб ці землі було зареєстровано за вами у кадастрі.

Можна спробувати подивитися на державно-приватне партнерство, його мало хто використовує. Можливо, сільські ради будуть зацікавлені в такому партнерстві. Я маю на увазі оренду саме державних земель - там більш чітко регулюється ціна.

Можливо, вам варто пов'язати фермерське господарство (вирощування овець, сир, коні т.д.) та туристичні послуги: взяти в оренду землі на туристичне використання, а на літо передавати в суборенду на фермерське. Тоді ті землі, які ви будете використовувати для туризму як траси спуску взимку, влітку будуть за статусом сіножатями.

Так можна убезпечити себе від їх використання іншими. Але треба дивитись на цільове призначення земель, щоб це не були ліси. 

Текст: Евгения Козловская